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Validité strictement contrôlée du congé pour vendre

Civil - Immobilier
17/03/2020
À l’occasion d’un congé pour vendre, le bailleur doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail.
Aux termes de l’article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.), « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (…) ».
Il doit donc décrire de façon détaillée les biens, objet du projet de vente. Dans le cas contraire, le congé sera déclaré nul comme vient de le rappeler la Cour de cassation.

En l’espèce, un propriétaire avait donné à bail un appartement et deux dépendances constituées d'une place de parking et d'une cave. Après le décès du bailleur, ses ayants droit ont délivré à la locataire un congé avec offre de vente. Arguant de ce que l'offre ne visait pas le parking et la cave loués, celle-ci a contesté la validité du congé.

Les juges du fond ont déclaré le congé valable. Ils relèvent que le mandat de vente, confié le 24 juillet 2016 à une agence immobilière, désigne le bien vendu comme composé d'un appartement de type 1 de 30 m² comprenant : entrée rangements cuisine équipée séjour salle de bains WC (lot no 9), une cave no 7 (lot no 4) et un emplacement de parking numéro 63 (lot 563). Il en résulte donc que, si l'offre de vente ne contient pas la description détaillée figurant au mandat de vente, la référence qui est faite au logement objet du bail est suffisante pour informer la locataire du contenu de l'offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause.

Ils estiment que la mention selon laquelle le congé pour vendre porte sur le logement donné en location suivant bail sous seing privé du 1er février 1993 implique que l'objet du congé et donc de l'offre de vente qu'il contient soit identique à celui du bail, en l'absence de toute précision contraire ou contradictoire.

La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989. Pour elle, la règle ne souffre pas d’exception : il appartenait aux bailleurs de faire connaître à la locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail. Dès lors, la cour d'appel, qui a constaté que le congé visait le logement donné à bail mais ne faisait pas mention du parking et de la cave, donnés en location, a violé l’article précité.

La décision est sévère mais conforme à la lettre et à l’esprit de la loi, protectrice des droits des locataires.

Sur la notification d’un congé valant offre de vente, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 5804.
Source : Actualités du droit